Category: Tin tức

Bất động sản công nghiệp Long An đón sóng đầu tư

Theo dự báo từ phía các chuyên gia, thị trường BĐS công nghiệp vẫn sẽ tiếp tục sôi động trong thời gian tới, bởi Việt Nam hiện đang là địa điểm thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Do vậy các doanh nghiệp có ý định đầu tư vào lĩnh vực này đang coi đây là thị trường mang tính chiến lược. Từ đó, các chuyên gia cũng cho rằng nhu cầu hỗ trợ khác như trung tâm thương mại, khách sạn và đặc biệt là nguồn cung nhà ở sẽ tăng cao…

Theo ông Troy Griffiths – Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh đi kèm với sự dịch chuyển trong chuỗi giá trị đã và đang mở ra tương lai tươi sáng cho thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam. Hiện nay, số lượng doanh nghiệp FDI ở Việt Nam ngày càng tăng. Kéo theo đó là nhu cầu về những nhà xưởng đặc thù riêng biệt để đáp ứng yêu cầu kỹ thuật về mặt công nghệ và tối đa hóa công năng sử dụng.

Công ty Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL) cho rằng, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang có sức hút mạnh mẽ với các nhà đầu tư nước ngoài muốn dịch chuyển sản xuất từ các nước khác sang Việt Nam.

Nguyên nhân khiến cho bất động sản khu công nghiệp Việt Nam trỗi dậy đó chính là chi phí sản xuất thấp hơn, chỉ dưới 1 USD/giờ, thấp nhất trong ASEAN và thấp hơn cả Trung Quốc, trong khi tại Trung Quốc chi phí giá đất đang tăng cao và chuyển sang lắp ráp sản phẩm công nghệ cao là chính…

Tất cả những thuận lợi này tạo đà tăng trưởng cho bất động sản công nghiệp Việt Nam có bước phát triển vượt bậc. Trong “cơn lốc” đầu tư này, thị trường nhà ở xung quanh những vùng đất công nghiệp sẽ tiếp tục có sự gia tăng mạnh mẽ trong thời gian tới. 

“Nhu cầu nhà ở, khu vui chơi giải trí cho chuyên gia và người lao động tại các cụm – KCN thương mại, dịch vụ hay công nghiệp nhẹ là rất lớn; bên cạnh lại nhận được sự hỗ trợ từ chủ trương chính sách nhà nước. Đây chính là cơ hội rất tốt cho nhà đầu tư BĐS cung ứng các dịch vụ lưu trú và giải trí, góp phần phát triển kinh tế xã hội và tạo ra dòng lợi nhuận kép đầu tư”, một nhà đầu tư chia sẻ.

Đối với những khách hàng là chuyên gia, công nhân lao động tại các nhà máy, xí nghiệp có nhu cầu mua để ở thì các dự án đất nền, nhà phố gần KCN họ làm việc lại có sức hấp dẫn tuyệt đối. Rút ngắn thời gian di chuyển, mức giá ưu đãi với không gian sống đầy đủ các tiện ích như trường học, bệnh viện, công viên, chợ dân sinh… là những yếu tố tạo thuận lợi cho chuyên gia, công nhân trong quá trình làm việc, sinh sống.

Còn đối với khách hàng là nhà đầu tư mong muốn kiếm lời, những dự án nhà phố, đất nền ven cụm công nghiệp hiện hữu đông dân cư với đầy đủ tính pháp lý, hạ tầng giao thông hoàn chỉnh trở thành yếu tố then chốt khi đưa ra quyết định “xuống tiền”. Chưa kể, dự án sẽ có thêm “điểm cộng” nếu sở hữu tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Sơ lược về thị trường bất động sản 4 tỉnh xung quanh TP.HCM gồm: Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu… mà đơn vị nghiên cứu thị trường JLL công bố cho thấy bất động sản ở các tỉnh này khá nhiều tiềm năng. Thống kê cho thấy, thị trường bất động sản tại Long An là khu vực có tiềm năng lớn về dự án đất nền.

Theo đó, Long An đang được xem là một lựa chọn mới bên cạnh hai khu vực đầu tư công nghiệp truyền thống là Bình Dương và Đồng Nai, ghi nhận mức tăng trưởng giá thuê cao nhất trong quý vừa qua. Hiện giá thuê đất khu công nghiệp tại Long An đứng thứ hai trong nhóm thủ phủ khu công nghiệp miền Nam, vượt qua ngưỡng 100 USD/m2/chu kỳ thuê.

Ngành công nghiệp có tiềm năng phát triển mạnh sẽ mang một lượng lớn nhân lực đổ về Long An, nhưng tỉnh này vẫn chưa có nguồn cung căn hộ nào. Nguồn cung nhà liền thổ đạt 3.352 căn với giá bán trung bình 1.368 USD/m2. Thị trường dân cư còn thiếu hụt hứa hẹn sẽ là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn cho những nhà đầu tư có thể nắm bắt cơ hội. Nguồn cung thị trường đất nền tại Long An đang khá sôi động và biên độ tăng giá từ 15-30%, những điểm nóng có khi tăng dao động từ 60-80% một năm.

Hiện nay trên địa bàn tỉnh đã có một số chủ đầu tư nhận được quyết định đầu tư khu dân cư, hứa hẹn sẽ cung cấp cho thị trường hàng nghìn sản phẩm nhà ở xung quanh các khu công nghiệp đã được giảm diện tích. Những khu dân cư này đã được phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, được phê duyệt đánh giá tác động môi trường,

UBND tỉnh Long An cho rằng việc xây dựng khu dân cư là xuất phát từ nhu cầu, nguyện vọng thực tế, phù hợp với tình hình phát triển của thị trường hiện nay và trong những năm tới. Chủ trương xin giảm đất tại các khu công nghiệp để xây khu dân cư phục vụ người lao động, chuyên gia tại là cần thiết. Do vậy, trên địa bàn tỉnh đã lập tức xuất hiện những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư và đưa sản phẩm ra thị trường, tạo nên những đợt “nóng sốt” trong giao dịch.

Đơn cử tại Cần Giuộc, nhờ mạnh tay đầu tư vào phát triển cơ sở hạ tầng, đang ngày càng thu hút đầu tư trong nước và quốc tế. Cần Giuộc sở hữu nhiều KCN quy mô lớn như: KCN Đông Nam Á Long An, KCN Tân Kim, KCN Long Hậu… kết nối thuận tiện tạo trục phát triển với Khu đô thị cảng Hiệp Phước – KCN lớn nhất TP.HCM, cùng nhiều khu nhà xưởng đa dạng về quy mô. Điều này cho thấy trong tương lai nơi đây sẽ trở thành một trong những đô thị sầm uất khu vực phía Nam Sài Gòn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, theo đề án Quy hoạch vùng TP.HCM thì 3 huyện Bến Lức, Cần Giuộc, Đức Hòa của Long An sẽ là đô thị vệ tinh của TP.HCM. Trước sự chuyển động của các dự án hạ tầng, từ cuối năm 2017 đến nay, thị trường bất động sản Long An liên tục tăng giá, tạo thành những cơn “sốt” nhất là tại các khu vực giáp ranh TP.HCM như Bến Lức, Cần Đước, Cần Giuộc… 

Theo khảo sát, giá đất Cần Giuộc hiện đang dao động ở mức 18 – 25 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi chỉ trong vòng 3 năm. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh luôn được thị trường đón nhận, ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao ấn tượng. 

Mới đây, dự án Hiep Phuoc Harbour View ở mặt tiền đường Nguyễn Văn Tạo nối dài và sở hữu 2km sông Soài Rạp vừa ra mắt đã nhanh chóng gây sốt với mức giá chỉ từ 1,29 tỷ đồng/nền sổ đỏ sở hữu lâu dài, thời gian thanh toán kéo dài 24 tháng. Với vị trí thuận tiện di chuyển, chỉ 5 – 6 phút đến các KCN lân cận, 20 phút đến Phú Mỹ Hưng, dự án được xem là sự lựa chọn an cư phù hợp cho các gia đình trẻ cũng như giải pháp đầu tư lý tưởng cuối năm 2019.

Các dự án bất động sản lớn do các chủ đầu tư chuyên nghiệp có thương hiệu nổi tiếng bắt đầu được xây dựng rầm rộ và chào bán trên thị trường, tạo những chuyển biến và xu hướng đầu tư ra vùng ven giáp ranh TP.HCM rất rõ nét.

Theo JLL Việt Nam, xu hướng đầu tư này còn là hệ quả tất yếu của sức phát triển và đầu tư du lịch mạnh mẽ tại TP.HCM trong thời gian qua khi thực hiện quy hoạch mở rộng vùng đô thị về hướng Long An. Ngoài ra, thời gian tới, cùng với sự quan tâm từ Trung ương và các bộ, ngành trong việc rót vốn đầu tư các dự án về hạ tầng giao thông giúp kết nối không chỉ Long An với TP.HCM mà còn với những tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long khác một cách thông suốt.

Theo đó, trong thời gian tới TP.HCM sẽ tiếp tục đẩy nhanh thủ tục đề xuất chủ trương đầu tư đối với các dự án: Xây dựng cầu đường Nguyễn Khoái (vượt Kênh Tẻ và rạch Bến Nghé) nối các quận 1, 4, 7; Nâng cấp quốc lộ 50 (đoạn từ Nguyễn Văn Linh đến ranh tỉnh Long An); Xây dựng mới cầu Rạch Dơi trên đường Lê Văn Lương; Nâng cấp đường Phạm Hữu Lầu (đoạn từ đường Huỳnh Tấn Phát đến cầu Phước Long); Xây dựng đường Nhơn Đức – Phước Lộc nối dài (đoạn từ cầu Kênh Cây Khô đến quốc lộ 50); Xây dựng cầu vượt nút giao đường Nguyễn Văn Linh – Phạm Hùng; Xây dựng cầu vượt nút giao đường Nguyễn Văn Linh – quốc lộ 50.

Theo UBND TPHCM, địa phương hiện đang đầu tư, kêu gọi đầu tư các tuyến giao thông huyết mạch kết nối các khu, cụm công nghiệp với nhau, kết nối với khu đô thị cảng Hiệp Phước, Cảng biển Quốc tế Long An, tạo điều kiện đẩy mạnh thu hút đầu tư, phát triển công nghiệp ở vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, nhất là kết nối với các huyện giáp ranh: Cần Đước, Cần Giuộc, Bến Lức, Đức Hòa và TP.Tân An.

Giá shophouse tăng mạnh, nhà đầu tư chủ yếu ‘mua đi, bán lại’ kiếm lời

Hầu hết nhu cầu mua nhà phố thương mại (shophouse) tại TP.HCM và các tỉnh lân cận hiện nay là để phục vụ mục đích “sang tay” kiếm lời.

Sở hữu cùng lúc 3 căn shophouse tại dự án nhà phố thương mại lớn thuộc khu đông TP.HCM, bà Huỳnh Thị Thu Trang – một nhà đầu tư quận 3 – cho biết sẽ rao bán lại toàn bộ cả 3 căn ngay khi giá tăng đến một mức nhất định chứ không giữ lại để kinh doanh hay cho thuê.

Theo nhà đầu tư này, các căn shophouse đang mang lại lợi nhuận rất cao khi giá bán đã tăng từ 150-200% chỉ sau hai năm đầu tư, đây là khoản đầu tư còn lời hơn đất nền, nhà phố.

Không chỉ riêng bà Trang mà phần lớn nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này đều có chung mục đích “mua vào, bán ra”, sang nhượng lại thay vì cho thuê hay kinh doanh shophouse lâu dài.

Là một người mua phái sinh 2 căn shophouse tại một dự án khu đô thị thuộc quận Thủ Đức từ giai đoạn đầu năm 2018, ông Ngô Minh Đức (quận 2) cho biết hiện tại nếu bán ra ông có thể kiếm lời gần 6-7 tỉ mỗi căn.

Được biết giai đoạn đầu triển khai năm 2017, các căn shophouse này chỉ có giá tầm 8- 12 tỉ đồng/căn. Năm 2018, ông Đức mua sang nhượng lại với giá 16 tỉ đồng/căn và hiện tại giá chào bán trung bình các căn này đã ở mức 20- 22 tỉ đồng/căn.

Tuy nhiên, nhà đầu tư này cho biết sẽ chỉ bán ra trong 1- 2 năm tới, bởi khi hạ tầng dịch vụ của khu vực này hoàn thiện, giá có thể lên 30 tỉ đồng/căn hoặc cao hơn.

Khi được hỏi có nên giữ lại kinh doanh cho thuê, ông Đức cho biết dù lợi tức cho thuê kỳ vọng sẽ rất cao, nhưng ngay từ đầu ông không nhắm đến mục tiêu này.

Theo khảo sát, không chỉ khu Đông, tại một dự án khu dân cư trên đường Phan Văn Trị thuộc quận Gò Vấp hiện giá chào bán sơ cấp các căn shophouse cũng lên đến 10.000 USD/m2, tương đương 22 tỉ đồng/căn.

Được biết giai đoạn 2012, dự án này chỉ bán với giá tầm 1.000 USD/m2. Không chỉ Gò Vấp, khu vực quận 12 cũng ghi nhận nhiều dự án nhà phố thương mại ở gần trung tâm dân cư có giá chào bán sơ cấp từ 5.000-7.000 USD/m2.

Theo bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cao cấp tại CBRE – nếu xét theo hồ sơ khách mua mà đơn vị nghiên cứu này đang nắm giữ, thì hầu hết khách hàng tham gia thị trường shophouse đều là đầu tư chờ tăng giá chứ không có nhu cầu cho thuê.

“Tôi thấy rất ít shophouse được khách hàng mua rồi để dành cho thuê làm mặt bằng thương mại. Phần lớn họ mua vào để chờ tăng giá rồi sang nhượng. Có nhà đầu tư còn chọn cách để không trong 2-3 năm, thậm chí 5 năm sau rồi bán bán lại kiếm một khoản tiền lớn”.

Sở dĩ nhiều nhà đầu tư shophouse chọn cách sang nhượng thay vì kinh doanh là do lợi nhuận từ việc cho thuê không cao bằng sang nhượng.

Theo phân tích của giới chuyên môn, các shophouse cho thuê tại TP.HCM có thể đem lại lợi tức khoảng 8-12%/năm, giá chào thuê bình quân đạt từ 15-30 USD/m2/tháng ở các khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, thực tế, không phải tất cả các suất đầu tư shophouse đều mang lại nguồn lợi tức như kỳ vọng.

Nhiều nhà đầu tư cho biết việc cho thuê tài sản này chỉ đem lại tỷ suất sinh lời từ 1,5-5% năm, thấp hơn mức kỳ vọng (8-12%) nhiều lần, thậm chí không so được với lãi suất ngân hàng.

Đây không phải là mẫu số chung của thị trường, nhưng là thực trạng diễn ra ở không ít nhà phố thương mại đang cho thuê hiện nay.

Mặc dù vậy, giá chào bán thứ cấp của nhà phố thương mại lại tăng chóng mặt qua các năm. Số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, giá nhà phố thương mại tăng đến 34% trong quý 1-2019.

Các sản phẩm này ngày càng khan hiếm do quỹ đất hạn chế khi trong 3 tháng đầu năm chỉ có hơn 200 căn nhà phố, biệt thự chào bán.

Tính theo nguồn cung lũy kế thì TP.HCM chỉ có 16.000 căn nhà phố, shophouse và biệt thự, thị trường đang có dấu hiệu thu hẹp so với con số 60.000 căn của Hà Nội, trong khi nhu cầu mua ở hai thị trường là tương đương nhau.

Điều này càng khiến giá sang nhượng sản phẩm nhà phố thương mại tăng chóng mặt trong thời gian tới.

Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương – Tổng giám đốc Đại Phúc Land – giá trị đầu tư lâu dài của shophouse phụ thuộc vào khả năng lấp đầy, dịch vụ tiện ích, sự đa dạng của cộng đồng cư dân nội khu và kết nối thông suốt, thu hút cư dân bên ngoài dự án.

Đây là điều không chỉ tác động đến khả năng sinh lợi từ cho thuê mà ngay cả việc sang nhượng thứ cấp cũng chịu ảnh hưởng lớn.

Chính vì vậy, khi đầu tư shophouse – dù là cho thuê hay sang nhượng- nhà đầu tư phải chọn dự án nào có thể đáp ứng các tiêu chí trước khi quyết định “xuống tiền”.

Bên cạnh đó, thương hiệu và uy tín chủ đầu tư là những yếu tố mà nhà đầu tư shophouse phải cân nhắc đầu tiên. Yếu tố này rất quan trọng bởi chỉ khi dự án được phát triển và quản lý tốt thì mới đảm bảo hiệu quả sinh lời của suất đầu tư shophouse trong dự án.